目前分類:房屋貸款【12個最常見問題】 (12)

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房貸利率與貸款成數如何計算

 

房貸利率高低問題我想是多數人最想知道的問題

哪一家銀行房貸利率最低更是最熱門的詢問之一

今天我且對於房貸利率做個簡單說明

如果單以銀行比較 不納入申請人實際狀況

『公營行庫的房貸利率例如合作金庫、土地銀行自然優於一般銀行』

 

但是一旦納入申請人條件就會有許多變數

 

整體變數太多是什麼意思

 

房貸利率高低除了會因為人的條件有所影響房屋地點、房屋價值、申請有無搭配專案等等都是會影響到房貸利率高低的變數。

  

一般情況而言

 

非買賣情況下申請的房貸目前市場行情利率約2%起跳(要低於2%都是購屋專案或是只有前3個月的優惠期)

 

*目前合理房貸利率行情約2%-2.5%之間

房屋貸款成數如何計算:

 

銀行決定房屋貸款成數高低關鍵在於

『你的房屋座落地點』

 

優質地段~容易脫手 有增值淺力的就可以貸款到8成-85成

相反,如果不是優質地段,貸款成數就會相對低一點。

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋已經有貸款可以再增貸嗎

 

房屋貸款通常都是20年期,許多人房屋都還有貸款背負中

但是如果一旦有資金需求,房屋可以再增貸嗎?

 

以下這一篇文章就是要告訴你如何知道自己的房屋可不可以再貸款

 

『房屋轉增貸款』,辦理大致看兩方向

 

壹 房屋在銀行眼中鑑定價值

 

這部份是許多人的疑問,

通常銀行鑑價都會低於市價約1-2成

而隨這地段不同,各銀行可以承作的『貸款成數也不盡相同』

目前銀行可承作最高成數八五成

 

舉例:

如果銀行鑑價房屋1000萬 此區房屋可貸款金額8成

意思就是你的房屋銀行在不考慮申請人條件下

願意核准的最高金額

 

貳 申請人的債信狀況和收入

 

這一點是許多人擔心的部份,房屋貸款雖然有給銀行設定抵押,但是很多申請人沒有明確的收入來源,銀行會評估貸放的風險再加上如果還有其他負債(信用卡或是信用貸款)等負面表列

 

以我個人工作經驗,我認為銀行直接婉拒或是加附一位有收入證明的保證人機率是相當大。

 

『給予的建議和經驗分享』

 

想知道房屋能不能再增貸

第一步驟就是必須先知道你的房屋可貸金額

第二步才是尋找可以接受自己債信狀況和條件的銀行申請。


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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋貸款或是轉貸銀行需要的費用

 

【申請房貸銀行方面的費用】

 

1.   徵信費用(零-數百元)

2.   開辦費用(3000-5000)

3.   代書設定塗銷費用(3000-6000)~可以自行到地政處理省下這筆費用

4.   地政設定規費(貸款100萬舉例費用1200)

5.   房屋貸款產生的保險費用(數千到數萬)

6.   書狀謄本費用(幾十元到百元內)

 

 

以上費用關係申請銀行有所不同與申請人條件會有落差

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋貸款需要的文件?辦理時間?

 

【申請房貸要準備的文件】

 

*申請人的身分證

*收入證明文件(薪轉資料或是報稅文件)

*房屋土地所有權狀

*如果房屋仍有貸款就需要再準備房屋貸款繳款明細12個月資料

 

上述文件申請時都先以影本提共即可

對保時再提共正本佐證。

 (如果沒有財力證明可以交給貸款經理人協助規劃)

 

【申請房貸的時間】

 

以下是一般銀行房貸的流程

房屋估價→告知申貸金額→填申請書→送審→回報送審利率及額度→約對保→辦理設定、過戶 →撥款


以上從第一步驟到最後撥款通常至少要10-14個工作天

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋貸款需要進屋拍照嗎

 

需要讓你先了解房屋增貸銀行需要拍照的理由

1.銀行需要知道房屋是否自住或是出租(貸款成數不同)

2.室內屋況是否有瑕疵(有無漏水、龜裂等等)

3.了解房屋格局和裝潢

 

銀行為保護自己的債權 
以上拍照這動作都是申請房屋增貸
『必定需要的流程』

 

但是有無管道可以『避開』

 

 

恕我直言

如果你是自行找銀行業務申請

這一部分是沒有人願意幫你扛這風險的

 

但是假設你的房屋座落地段不錯(全台五都區域) 
專業貸款經理人是可以幫你克服這一個問題,免除銀行進屋拍照的尷尬問題。

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋貸款需要保證人嗎

 

目前的法令規定擔保品價值足夠下,銀行不得再請申請人增提保人。

 

實務面上我提供我的看法

 

以下幾個狀況 銀行還是需要增提保人才有機會貸款成功

1.屋主非本次貸款申請人,屋主就必須擔任保人才能申請。

2.申請人無法提供明確薪資財力證明、或者財力證明並不明確。

3.申請人信用繳款紀錄有遲繳,且遲繳有上聯徵。

4.申請人的負債與收支比重嚴重不平衡(收支比、負債比偏高)。

 

通常上述四點不要抵觸 銀行通常不會要求保人

 

目前本公司房屋增貸有最新專案:免保人財力專案

房屋轉增貸但沒有收入證明申辦案例~這一篇文章讓你參考

 

有其他房屋貸款被要求保人方面的疑問 歡迎來信討論

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/指數型房貸與理財型房貸差異

 

指數型房貸:

指數型房貸是以目前國內八家銀行(台銀、合庫、土銀、一銀、彰銀、華南銀、台企、兆豐銀)一般一年期定期儲蓄存款固定利率,扣除利率最高及最低兩家後取平均值(四捨五入取至小數點後二位),作為房貸利率的計價基礎,並固定加碼幅度,之後房貸利率將隨著市場定儲利率浮動調整。

 

簡單說目前的一年期定存基準利率1.37%

也就是銀行說的指數利率A%

 

指數型房貸利率說明 
指數型房貸利率=指數利率A%+銀行利率B%
舉例:2.37%=1.37%+1%(當利率往上升時,A%指數利率會上升)

 

意思就是

1.37%這是會變動的,調整週期為一季調整一次:每三個月定期調整一次,調整日期為1/5、4/5、7/5、10/5

----------------------------------------------

理財型房貸:

它也是房貸的一種,不過綜合了資金靈活性

屬於動用才計息的房貸方案

好處就是可以隨借隨還,資金運用靈活

壞處就是利率比一般指數房貸來的高,通常會高將近1%

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/沒工作但有房屋可以申請房貸嗎

 

很多人認為房屋價值遠大於要借貸的金額應該很容易

 

例如房屋市價1000萬 而要貸款300萬應該輕而易舉(資產遠大於負債)

 

但是殊不知銀行自有一套審核標準

銀行必須進行風險評估衡量借款人的償債能力

以避免借款人無法按時償還貸款而導致呆帳拍賣房屋情事發生

因為銀行借款給予申請人主要目的為『穩定收取合理風險報酬(利息)』

 

 

所以回到上述例子貸款300萬

以20年期 年利率2.3% 月付金約15,606

以銀行收支比規定 此申請人的月收入必須至少有26000才能申請成功,畢竟還是有一些生活開銷所以最多只能拿月收入60%支付貸款

如果你直接跟銀行說明你無業或是無法提共明確收入來源

很遺憾的是就算是你的房屋價值遠大於你要申請貸款的金額

還是會被銀行婉拒申請

 

 

那如果無法提共收入證明的申請人要如何辦理房屋貸款

 

1.  最常見就是銀行會要求提共一位『關係二等親內有財力證明的保證人』

 

2.  儘可能利用拍照工作地點、提共手開薪資單、銀行往來存摺帳戶等等證明確實有工作收入(需要搭配合理說明才會成功)

 

3. 極少數銀行有免財力專案可以協助你解決問題(需要優質地段)

 申請上有任何問題可以可考慮委託專業貸款經理人規劃可以省去很大的麻煩

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/自營商(自由業)沒收入證明可以申請房貸嗎

 

自營商或是許多企業主在申請房屋貸款時候都會遇到一個問題就是『財力證明不足導致銀行婉拒』

 

很多人認為房屋價值遠大於要借貸的金額應該很容易

 

例如房屋市價1000萬 而要貸款300萬應該輕而易舉(資產遠大於負債)

 

但是殊不知銀行自有一套審核標準

銀行必須進行風險評估衡量借款人的償債能力

以避免借款人無法按時償還貸款而導致呆帳拍賣房屋情事發生

因為銀行借款給予申請人主要目的為『穩定收取合理風險報酬(利息)』

 

 

所以回到上述例子貸款300萬

以20年期 年利率2.3% 月付金約15,606

以銀行收支比規定 此申請人的月收入必須至少有26000才能申請成功,畢竟還是有一些生活開銷所以最多只能拿月收入60%支付貸款

如果你直接跟銀行說明你無業或是無法提共明確收入來源

很遺憾的是就算是你的房屋價值遠大於你要申請貸款的金額

還是會被銀行婉拒申請

 

 

那如果無法提共收入證明的申請人要如何辦理房屋貸款

 

1.  最常見就是銀行會要求提共一位『關係二等親內有財力證明的保證人』

 

2.  儘可能利用拍照工作地點、提共手開薪資單、銀行往來存摺帳戶等等證明確實有工作收入(需要搭配合理說明才會成功)

 

3. 極少數銀行有免財力專案可以協助你解決問題(需要優質地段)

 申請上有任何問題可以可考慮委託專業貸款經理人規劃可以省去很大的麻煩

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋貸款和二胎貸款的差異

 

房屋轉增貸:把房屋的貸款由A銀行搬家到B銀行,而且有多出部分現金運用通稱之。或是房屋一胎設定順位由A銀行轉移給B銀行,B銀行會負責清償原本A銀行的金額並且再多增加貸款金額給申請人。

 

舉個例子;如果找華南銀行辦理房屋轉增貸,結果就是華南銀行會把申請人原本的房貸清償再多增加部分貸款額度,一般現行的房屋轉增貸利率一樣是一胎的利率計息約2.1%-2.3%之間做調整

 

房屋二胎:跟上述一胎不一樣的地方就是原本的房貸不變動,新增加的貸款銀行,它的設定順位為第二順位,因為債權一旦拍賣,清償順序為第二,所以二胎房貸的風險比較高,所以房屋二胎利率比較高。

 

通常會選擇申請二胎房貸,多半都是因為需要增貸的金額不大或是房屋估價結果不理想無法申請轉增貸才會考慮。

 

以上簡單對於兩種方案做出一個差別

如果你有房屋貸款增貸上的需求與疑問

不妨來電或來信討論如何規劃最適合你

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房貸有民間二胎可以申請嗎

 

若房屋貸款已有民間二胎設定,當原本房貸要轉增貸時,額度勢必會受到影響。

 

有民間二順位設定,那肯定會讓銀行徵信卻步,

自然在貸款成數上會再打折。

(本公司配合方案:貸款上限為7成)

 

不過這算是可以接受的合理讓步,

畢竟多數銀行內規都是房屋有民間設定或是民間設定塗銷未滿一年內都是直接婉拒受理申請

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋貸款可以用來整合債務嗎

 

各種貸款的適用利率就本質上確實是以房屋貸款最為優惠,
因為提供給銀行房屋作為抵押設定,相對風險是相較於其他貸款來的低,所以用房屋貸款整合負債是正確的。

 

其次;房屋貸款年限可以分的最長
以專業術語稱之:長期擔保貸款

 

故在利率最低且年限最長的兩個優勢下,利用房屋貸款無疑是最佳的選項。

 

房屋貸款來整合負債不外乎以下兩個原因:

1.把利率高的信用貸款、信用卡、現金卡等轉換成利率低的房貸。

2.把沉重的月付金壓力拉長到20年,可以大大降低繳款金額(通常綁約3年,之後可以提前清償)。

 

假設100萬負債整合前月付金需要月繳5萬元

如果利用房屋貸款整合之後

100萬/年利率2.3%/年限20年/月付金 5202

相較一個月少了4萬5的月付金 生活壓力頓時減輕

 

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