目前日期文章:201310 (34)

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房貸轉貸彰化縣社頭農會

 

屋齡26年 想轉貸社頭農會 可以嗎?? 原 貸款250萬 想轉貸農會350萬!不知道額度如何??不是上班族沒有薪資證明 想轉貸農會350萬!不知道額度如何??轉貸需要哪些條件??

 

發問者你好

救救北極熊回答有關『房貸轉貸彰化縣社頭農會』

 

就你所提狀況我提供我的看法:

 

  1. 1.   現有房屋貸款250萬要轉貸到350首先需要先請農會鑑價之後才能知道是否有轉貸空間。

 

  1. 2.   如果你無法提共收入證明,農會一定會請你提共一位有財力的保證人如此才有機會往下一關審核進行。

 

  1. 3.   轉貸會產生的費用我列舉如下


轉貸會有相關的成本費用,包括代書費、設定規費、銀行開辦費、地震火險保費增額等等這些成本都需要設想進去。

 

以上建議供你參考,實際辦理還有許多細節須注意,如有疑問可以委託專業經理人幫你規劃。
貸款的成功與否.端看如何做好事前的分析以降低退件的機率

貸款可以挑選的銀行十來家,選擇不能憑直覺,一般民眾 只會找信任的銀行或利率低的銀行,往往忽略能否過件才是重點,銀行喜愛的客群不盡相同,當你一家家嘗試無形中聯徵已經過多,條件再優質也是枉然。

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各家銀行對貸款額度、利率及授信審核標準皆不同讓專業理財規劃一次搞定您的貸款麻煩事


以上………………供你參考有問題再補充發問。 

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房貸利率與貸款成數如何計算

 

房貸利率高低問題我想是多數人最想知道的問題

哪一家銀行房貸利率最低更是最熱門的詢問之一

今天我且對於房貸利率做個簡單說明

如果單以銀行比較 不納入申請人實際狀況

『公營行庫的房貸利率例如合作金庫、土地銀行自然優於一般銀行』

 

但是一旦納入申請人條件就會有許多變數

 

整體變數太多是什麼意思

 

房貸利率高低除了會因為人的條件有所影響房屋地點、房屋價值、申請有無搭配專案等等都是會影響到房貸利率高低的變數。

  

一般情況而言

 

非買賣情況下申請的房貸目前市場行情利率約2%起跳(要低於2%都是購屋專案或是只有前3個月的優惠期)

 

*目前合理房貸利率行情約2%-2.5%之間

房屋貸款成數如何計算:

 

銀行決定房屋貸款成數高低關鍵在於

『你的房屋座落地點』

 

優質地段~容易脫手 有增值淺力的就可以貸款到8成-85成

相反,如果不是優質地段,貸款成數就會相對低一點。

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋已經有貸款可以再增貸嗎

 

房屋貸款通常都是20年期,許多人房屋都還有貸款背負中

但是如果一旦有資金需求,房屋可以再增貸嗎?

 

以下這一篇文章就是要告訴你如何知道自己的房屋可不可以再貸款

 

『房屋轉增貸款』,辦理大致看兩方向

 

壹 房屋在銀行眼中鑑定價值

 

這部份是許多人的疑問,

通常銀行鑑價都會低於市價約1-2成

而隨這地段不同,各銀行可以承作的『貸款成數也不盡相同』

目前銀行可承作最高成數八五成

 

舉例:

如果銀行鑑價房屋1000萬 此區房屋可貸款金額8成

意思就是你的房屋銀行在不考慮申請人條件下

願意核准的最高金額

 

貳 申請人的債信狀況和收入

 

這一點是許多人擔心的部份,房屋貸款雖然有給銀行設定抵押,但是很多申請人沒有明確的收入來源,銀行會評估貸放的風險再加上如果還有其他負債(信用卡或是信用貸款)等負面表列

 

以我個人工作經驗,我認為銀行直接婉拒或是加附一位有收入證明的保證人機率是相當大。

 

『給予的建議和經驗分享』

 

想知道房屋能不能再增貸

第一步驟就是必須先知道你的房屋可貸金額

第二步才是尋找可以接受自己債信狀況和條件的銀行申請。


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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋貸款或是轉貸銀行需要的費用

 

【申請房貸銀行方面的費用】

 

1.   徵信費用(零-數百元)

2.   開辦費用(3000-5000)

3.   代書設定塗銷費用(3000-6000)~可以自行到地政處理省下這筆費用

4.   地政設定規費(貸款100萬舉例費用1200)

5.   房屋貸款產生的保險費用(數千到數萬)

6.   書狀謄本費用(幾十元到百元內)

 

 

以上費用關係申請銀行有所不同與申請人條件會有落差

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋貸款需要的文件?辦理時間?

 

【申請房貸要準備的文件】

 

*申請人的身分證

*收入證明文件(薪轉資料或是報稅文件)

*房屋土地所有權狀

*如果房屋仍有貸款就需要再準備房屋貸款繳款明細12個月資料

 

上述文件申請時都先以影本提共即可

對保時再提共正本佐證。

 (如果沒有財力證明可以交給貸款經理人協助規劃)

 

【申請房貸的時間】

 

以下是一般銀行房貸的流程

房屋估價→告知申貸金額→填申請書→送審→回報送審利率及額度→約對保→辦理設定、過戶 →撥款


以上從第一步驟到最後撥款通常至少要10-14個工作天

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋貸款需要進屋拍照嗎

 

需要讓你先了解房屋增貸銀行需要拍照的理由

1.銀行需要知道房屋是否自住或是出租(貸款成數不同)

2.室內屋況是否有瑕疵(有無漏水、龜裂等等)

3.了解房屋格局和裝潢

 

銀行為保護自己的債權 
以上拍照這動作都是申請房屋增貸
『必定需要的流程』

 

但是有無管道可以『避開』

 

 

恕我直言

如果你是自行找銀行業務申請

這一部分是沒有人願意幫你扛這風險的

 

但是假設你的房屋座落地段不錯(全台五都區域) 
專業貸款經理人是可以幫你克服這一個問題,免除銀行進屋拍照的尷尬問題。

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋貸款需要保證人嗎

 

目前的法令規定擔保品價值足夠下,銀行不得再請申請人增提保人。

 

實務面上我提供我的看法

 

以下幾個狀況 銀行還是需要增提保人才有機會貸款成功

1.屋主非本次貸款申請人,屋主就必須擔任保人才能申請。

2.申請人無法提供明確薪資財力證明、或者財力證明並不明確。

3.申請人信用繳款紀錄有遲繳,且遲繳有上聯徵。

4.申請人的負債與收支比重嚴重不平衡(收支比、負債比偏高)。

 

通常上述四點不要抵觸 銀行通常不會要求保人

 

目前本公司房屋增貸有最新專案:免保人財力專案

房屋轉增貸但沒有收入證明申辦案例~這一篇文章讓你參考

 

有其他房屋貸款被要求保人方面的疑問 歡迎來信討論

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/指數型房貸與理財型房貸差異

 

指數型房貸:

指數型房貸是以目前國內八家銀行(台銀、合庫、土銀、一銀、彰銀、華南銀、台企、兆豐銀)一般一年期定期儲蓄存款固定利率,扣除利率最高及最低兩家後取平均值(四捨五入取至小數點後二位),作為房貸利率的計價基礎,並固定加碼幅度,之後房貸利率將隨著市場定儲利率浮動調整。

 

簡單說目前的一年期定存基準利率1.37%

也就是銀行說的指數利率A%

 

指數型房貸利率說明 
指數型房貸利率=指數利率A%+銀行利率B%
舉例:2.37%=1.37%+1%(當利率往上升時,A%指數利率會上升)

 

意思就是

1.37%這是會變動的,調整週期為一季調整一次:每三個月定期調整一次,調整日期為1/5、4/5、7/5、10/5

----------------------------------------------

理財型房貸:

它也是房貸的一種,不過綜合了資金靈活性

屬於動用才計息的房貸方案

好處就是可以隨借隨還,資金運用靈活

壞處就是利率比一般指數房貸來的高,通常會高將近1%

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/沒工作但有房屋可以申請房貸嗎

 

很多人認為房屋價值遠大於要借貸的金額應該很容易

 

例如房屋市價1000萬 而要貸款300萬應該輕而易舉(資產遠大於負債)

 

但是殊不知銀行自有一套審核標準

銀行必須進行風險評估衡量借款人的償債能力

以避免借款人無法按時償還貸款而導致呆帳拍賣房屋情事發生

因為銀行借款給予申請人主要目的為『穩定收取合理風險報酬(利息)』

 

 

所以回到上述例子貸款300萬

以20年期 年利率2.3% 月付金約15,606

以銀行收支比規定 此申請人的月收入必須至少有26000才能申請成功,畢竟還是有一些生活開銷所以最多只能拿月收入60%支付貸款

如果你直接跟銀行說明你無業或是無法提共明確收入來源

很遺憾的是就算是你的房屋價值遠大於你要申請貸款的金額

還是會被銀行婉拒申請

 

 

那如果無法提共收入證明的申請人要如何辦理房屋貸款

 

1.  最常見就是銀行會要求提共一位『關係二等親內有財力證明的保證人』

 

2.  儘可能利用拍照工作地點、提共手開薪資單、銀行往來存摺帳戶等等證明確實有工作收入(需要搭配合理說明才會成功)

 

3. 極少數銀行有免財力專案可以協助你解決問題(需要優質地段)

 申請上有任何問題可以可考慮委託專業貸款經理人規劃可以省去很大的麻煩

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/自營商(自由業)沒收入證明可以申請房貸嗎

 

自營商或是許多企業主在申請房屋貸款時候都會遇到一個問題就是『財力證明不足導致銀行婉拒』

 

很多人認為房屋價值遠大於要借貸的金額應該很容易

 

例如房屋市價1000萬 而要貸款300萬應該輕而易舉(資產遠大於負債)

 

但是殊不知銀行自有一套審核標準

銀行必須進行風險評估衡量借款人的償債能力

以避免借款人無法按時償還貸款而導致呆帳拍賣房屋情事發生

因為銀行借款給予申請人主要目的為『穩定收取合理風險報酬(利息)』

 

 

所以回到上述例子貸款300萬

以20年期 年利率2.3% 月付金約15,606

以銀行收支比規定 此申請人的月收入必須至少有26000才能申請成功,畢竟還是有一些生活開銷所以最多只能拿月收入60%支付貸款

如果你直接跟銀行說明你無業或是無法提共明確收入來源

很遺憾的是就算是你的房屋價值遠大於你要申請貸款的金額

還是會被銀行婉拒申請

 

 

那如果無法提共收入證明的申請人要如何辦理房屋貸款

 

1.  最常見就是銀行會要求提共一位『關係二等親內有財力證明的保證人』

 

2.  儘可能利用拍照工作地點、提共手開薪資單、銀行往來存摺帳戶等等證明確實有工作收入(需要搭配合理說明才會成功)

 

3. 極少數銀行有免財力專案可以協助你解決問題(需要優質地段)

 申請上有任何問題可以可考慮委託專業貸款經理人規劃可以省去很大的麻煩

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋貸款和二胎貸款的差異

 

房屋轉增貸:把房屋的貸款由A銀行搬家到B銀行,而且有多出部分現金運用通稱之。或是房屋一胎設定順位由A銀行轉移給B銀行,B銀行會負責清償原本A銀行的金額並且再多增加貸款金額給申請人。

 

舉個例子;如果找華南銀行辦理房屋轉增貸,結果就是華南銀行會把申請人原本的房貸清償再多增加部分貸款額度,一般現行的房屋轉增貸利率一樣是一胎的利率計息約2.1%-2.3%之間做調整

 

房屋二胎:跟上述一胎不一樣的地方就是原本的房貸不變動,新增加的貸款銀行,它的設定順位為第二順位,因為債權一旦拍賣,清償順序為第二,所以二胎房貸的風險比較高,所以房屋二胎利率比較高。

 

通常會選擇申請二胎房貸,多半都是因為需要增貸的金額不大或是房屋估價結果不理想無法申請轉增貸才會考慮。

 

以上簡單對於兩種方案做出一個差別

如果你有房屋貸款增貸上的需求與疑問

不妨來電或來信討論如何規劃最適合你

或是填妥評估表讓我為你量身規劃房屋增貸

 

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聯邦房屋貸款轉貸

 

現在房貸!! (聯邦銀行)
貸款金額 貸款餘額 貸款利率 下次應繳金額 
1,200,000. 839,575 2.280000% 6,258
4,200,000. 3,459,777 2.280000% 16,164

合計 5,400,000.00 4,299,352.00 22,422
有沒有哪一間的銀行利率及手續費更低~想辦轉貸~另外多貸一筆錢償還其它債務~
目前台新銀行信貸~5年60萬~月繳1萬3仟多元~~今年5月左右核貸的~及遠東商銀信
用卡約7萬多卡循~~徵詢各位專業大大意見!!

 

發問者你好

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對於房屋轉貸我提供實務面上的一些建議

 

1.房貸轉貸會產生轉貸的費用,收費有以下幾項

 

包括代書費規費、設定塗銷規費、銀行開辦費等等

 

430萬的金額估計費用約11000-13000之間(如果設定塗銷自己跑可以節省幾千元費用)

 

轉貸省下的利息必須遠大於這些費用且月付金要低於現在的情況才有意義

 

 

2.平心而論你的房貸利率2.28%不算是太高

目前房貸轉貸市場利率約介於2.1%-2.3%之間

 

而且另一個重點在於轉貸後年限可能只有20

 

以目前現有的月付金試算

 

430/利率2.1%/年限20/月付金 21,957

 

相比之下與現有的狀況其實相去不遠

 

3.建議最符合經濟效的的方式如下

 

先詢問原貸銀行是否可以直接降息,這樣你可以省下轉貸費用和不必要的流程

(告知你有意願要轉貸到別家銀行,因為別家銀行要給你的利率比較低,通常銀行端如果認為你的條件不錯都會願意降息來留住你)

 

 

綜上所述;

 

因為你的原本房貸利率算是合理範圍內故轉貸的利差並不大

其次;

當時攤還年線設定比較長,一旦轉貸年限只能20年

這在月付金上對你也會是一個壓力

 

所以基於以上兩點 轉貸的成效不大 

建議諮詢原貸銀行即可

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房貸有民間二胎可以申請嗎

 

若房屋貸款已有民間二胎設定,當原本房貸要轉增貸時,額度勢必會受到影響。

 

有民間二順位設定,那肯定會讓銀行徵信卻步,

自然在貸款成數上會再打折。

(本公司配合方案:貸款上限為7成)

 

不過這算是可以接受的合理讓步,

畢竟多數銀行內規都是房屋有民間設定或是民間設定塗銷未滿一年內都是直接婉拒受理申請

 

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申請房屋貸款【12個最常見問題】/房屋貸款可以用來整合債務嗎

 

各種貸款的適用利率就本質上確實是以房屋貸款最為優惠,
因為提供給銀行房屋作為抵押設定,相對風險是相較於其他貸款來的低,所以用房屋貸款整合負債是正確的。

 

其次;房屋貸款年限可以分的最長
以專業術語稱之:長期擔保貸款

 

故在利率最低且年限最長的兩個優勢下,利用房屋貸款無疑是最佳的選項。

 

房屋貸款來整合負債不外乎以下兩個原因:

1.把利率高的信用貸款、信用卡、現金卡等轉換成利率低的房貸。

2.把沉重的月付金壓力拉長到20年,可以大大降低繳款金額(通常綁約3年,之後可以提前清償)。

 

假設100萬負債整合前月付金需要月繳5萬元

如果利用房屋貸款整合之後

100萬/年利率2.3%/年限20年/月付金 5202

相較一個月少了4萬5的月付金 生活壓力頓時減輕

 

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信貸附上土地房屋證明

 

日前,我向土地銀行辦理信貸或整合債務,為了要能貸到70萬左右,除了附上薪轉證明,另外還附上土地房屋之證明,銀行已派人前來拍照:

1.此土地房屋,在日後報税上,税單上是否會註記?
2.此土地房屋在我未還完貸款前,會有哪些影響?
3.假使我呆款過久,房屋是否會被銀行查封?

 

 

發問者你好

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【此土地房屋,在日後報税上,税單上是否會註記

 

報稅以收入為主要依據

你的房屋為資產不列入報稅文件上

它列在財產清單上

 

所以明年報稅時不會有此筆記載

 

【此土地房屋在我未還完貸款前,會有哪些影響

 

銀行會將你的房屋與土地設定一個債權金額

此舉銀行是為了降低風險

而對於你而言也可以爭取到你需要的金額與額度

 

所以貸款沒有還完之前

你的房屋與土地會被銀行設定為清償的第一順位

一旦違約銀行有權利拍賣你的資產以補償它的損失

 

【假使我呆款過久,房屋是否會被銀行查封

 

如上述第2

銀行是有權利查封你的房屋的

 

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申請信貸是否會影響房貸評等

 

原本打算2~3年後買房
但目前手邊急需用一筆錢
如果現在申請信用貸款
那3年後是否會影響到房貸的評等
(
比如說申貸成數降低或是利率提高之類的)

 

發問者你好

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你的問題需要分兩個層面來討論

 

  1. 1.  房貸申請如果是兩三年後的事情,此時申請信貸便不會造成『近期增貸』的困擾,只要信貸繳款正常,這一點對於日後申請房貸並不影響評等。

 

  1. 2.  銀行審查貸款額度成數等等最重要考慮因素為『申請人收入多寡』

此一因素決定了申請人的還款來源穩定度所以銀行有一專業術語

 

【收支比】

 

整體負債每月須支出金額佔月收入之百分比

 

講白話一點就是說

假設A君每月收入3萬元 如果他目前每月的負債要支出15000

那15000/30000=50%~代表收支比已經50%

 

但是必須要提醒你一點,

每一家銀行對於計算收支比的公式不同,且計算收入方法不同,所以大方向說來,多數銀行都以60%為一個臨界點。

 

代表說:原本負債+本次申貸之金額的月支出不得超過你的月收入的百分之60

 

所以此時申請的信貸額度如果太高會導致之後申請房貸時計算收支比有疑慮之時,就會對於房貸成數造成影響。

 

綜觀上述;

 

房貸利率只要繳款正常不至於有任何影響

但是房貸成數就要看本次的貸款金額與你的收入等條件才知道有無實質影響。

 

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想要申請信貸35萬貸的過嗎

 

各位大大好,我想詢問一下,最近有動用一筆錢急用
我的年收入約50~53萬
正職滿三年在日商公司上班
目信用卡循環金額約6萬2 (持卡約6~7年) 每月還款5千到1萬2不等 目前無增刷金額
學貸約11萬左右 目前現金存款約八萬塊
那麼大大近日要申請35萬金額的信貸,會貸的過嗎?

 

發問者你好

救救北極熊回答有關『想要申請信貸35萬貸的過嗎』

 

就你所提狀況我提供我的看法:

 

年薪50-53
目前你的負債約17
計算你的負債比不到月收入的4倍,距離金管會的22倍有一大段距離申請信貸核准機率相當大。

『提醒申請時須注意事項』


*信用卡有無預借現金紀錄,如果有預借現金需要避開部分銀行申請。

*信用卡只有提到欠款金額,無法計算動用比率,倘若信用卡額度不高導致你的動用率偏高,信用評分需要注意可能有評分不足的疑慮,較理想情況為整體信用卡動用率在5成以下。

*存款的8萬元如果不是在薪轉存摺裡,請申請信貸時一併附上會大大加分。




以上3點是我認為申請前可以再注意的地方,如果有第1.2點的負面表列情況,辦理時就必須謹慎以免浪費聯徵次數。


『針對本案我的看法』


你的條件只要信用卡動用率在5成以下

且近半年都沒有預借現金紀錄

 

我認為過件機會99%

 

你的合理利率約7%-9%之間

 

以上建議供你參考,實際辦理還有許多細節須注意,如有疑問可以委託專業經理人幫你規劃。
貸款的成功與否.端看如何做好事前的分析以降低退件的機率

貸款可以挑選的銀行十來家,選擇不能憑直覺,一般民眾 只會找信任的銀行或利率低的銀行,往往忽略能否過件才是重點,銀行喜愛的客群不盡相同,當你一家家嘗試無形中聯徵已經過多,條件再優質也是枉然。

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各家銀行對貸款額度、利率及授信審核標準皆不同讓專業理財規劃一次搞定您的貸款麻煩事


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小白怎樣辦理信用貸款

 

 

月薪約35000,信用空白,沒有信用卡,想要貸款約50萬可以嗎?

 

發問者你好

救救北極熊回答有關『小白怎樣辦理信用貸款』

 

就你所提狀況我提供我的看法:

 

月薪約35000,信用空白(小白),沒有信用卡,想要貸款約50萬可以嗎?

 

這貸款資格要成功需要專業規劃才有機會。

 

 

信用貸款顧名思義就是『信用擔保的貸款』

 

沒有信用卡就沒有信用分數就等同信用零分,

所以幾乎無法申請信用貸款。

 

信用空白的人如何申請貸款 我提共以下幾各建議方法

 

 

信用空白專案:年資六個月,月收25000以上,目前有專案可協助申辦(曾經信用不良也可以申請)~最新專案,過件率高

 

 

 

以上建議供你參考,實際辦理還有許多細節須注意,如有疑問可以委託專業經理人幫你規劃。
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貸款可以挑選的銀行十來家,選擇不能憑直覺,一般民眾 只會找信任的銀行或利率低的銀行,往往忽略能否過件才是重點,銀行喜愛的客群不盡相同,當你一家家嘗試無形中聯徵已經過多,條件再優質也是枉然。

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請問那家銀行信用評分是採人工評分

 

 

發問者你好

救救北極熊回答有關『信用貸款評分』

 

就你所提狀況我提供我的看法:

 

貸款採人工評分的銀行很多:

陽X、富X、三X、安X、新X........................ 還有很多不勝枚舉

這麼多銀行還是要仔細比較,每個人適合的銀行大不相同

畢竟有被銀行詬病的地方就有退件的風險。

 

 

人工審核銀行行員能力為全案能否承作關鍵,

但是重點在於你有保握找到『有能力的行員嗎』

 

人工審核的銀行,業務端成敗暫比例非常大 能力強的行員少之又少

 

有能力,有手婉的業務坦白說很難找,因為他不缺業績。

 

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貸款可以挑選的銀行十來家,選擇不能憑直覺,一般民眾 只會找信任的銀行或利率低的銀行,往往忽略能否過件才是重點,銀行喜愛的客群不盡相同,當你一家家嘗試無形中聯徵已經過多,條件再優質也是枉然。

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請問個人信貸條件額度? 本人條件如下

 

有固定工作 滿一年以上 薪資約4萬 領現金
有健保 勞保 目前有信用卡 跟車貸 繳款正常 
請問我本身條件 信貸會過嗎? 過的額度大約多少? 因投資關係
需一筆25-35萬 請大大們提供意見?
假如我的條件 不容易過 或者是過件但金額可能不高的話
請大大們提供原因嗎?感謝

 

發問者你好

救救北極熊回答有關『請問個人信貸條件額度? 本人條件如下』

 

就你所提狀況我提供我的看法:

 

就你的工作條件分析

 

有固定工作 滿一年以上 薪資約4萬 領現金
有健保 勞保 目前有信用卡 跟車貸 繳款正常


 

沒有薪資轉帳這一點可以推斷貴公司規模並不大,所以申請貸款上會有些許小缺點讓銀行刁難。

 

其次;

你的薪水認定上因為沒有薪轉多數銀行都是不能接受你的申請,所以還要看你的勞保投保金額來判斷你的收入,好讓銀行審核還款來源通過。

 

  領現金客戶可以從勞保投保金額來判斷你的收入這部分只有少數銀行可以認定本公司有專案可以辦理(需有信用卡使用6個月以上紀錄才能申請)

 

就信用卡使用狀況分析

 

銀行信貸審核會參考你的信用卡額度和使用金額和最重要的使用時間有無超過6個月

 

假設你的整體動用率超過8成或是使用沒有超過6個月,辦理整合過件率會大打折扣。

 

 

綜觀上述

 

  1. 1.    從勞保投保金額才能推斷你的信貸可貸額度
  2. 2.    信用卡使用狀況需要多補充才能判斷能否信貸成功

 

以上建議供你參考,實際辦理還有許多細節須注意,如有疑問可以委託專業經理人幫你規劃。
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